Квартира до брака — не делится? Верховный Суд устанавливает правила игры

Представьте молодого человека, который, накопив деньги, подписывает договор долевого участия на квартиру своей мечты. Это происходит всего лишь за несколько месяцев до свадьбы, и он с гордостью вносит предоплату за жилье, не подозревая, что через годы эта квартира станет предметом судебного спора.

Брак, развод, иск о разделе имущества — и вот уже бывшая супруга требует половину квартиры, ссылаясь на то, что квартира хоть и куплена до брака, но право собственности зарегистрировано в браке, причем, с ее слов, часть стоимости квартиры оплачена за счет совместных накоплений.

Встречалась такая ситуация? Именно такой случай был рассмотрен Верховным Судом, и его решение станет ориентиром для тысяч россиян.

Позиция Верховного Суда: ключевые выводы

Поскольку договор участия в долевом строительстве был заключен до брака, а дольщиком являлся бывший муж и, соответственно, обязательства по оплате квартиры были возложены только на него, то оплата стоимости квартиры является его личным обязательством.

Что касается погашения личного долга, возникшего до заключения брака, в период брака, равно как и сам по себе факт регистрации права собственности на квартиру в период брака, то эти обстоятельства не являются основанием для признания квартиры общей совместной собственностью супругов.

В то же время, законом предусмотрены способы защиты прав супруга, полагающего, что личные обязательства другого супруга исполнялись за счет общего семейного имущества. В частности, он может требовать компенсацию соразмерно его доле в общем имуществе супругов — требовать возмещения половины потраченных средств на оплату квартиры. Но в таком случае необходимо доказать факт несения расходов.

Вот основные тезисы:

1. Время подписания договора важнее времени регистрации. Право собственности на квартиру возникает на основании договора, а не на основании регистрационной записи. Поскольку договор был заключен до брака, то квартира является личной собственностью супруга несмотря на то, что право собственности на квартиру было зарегистрировано позднее (в период брака).
2. Факт погашения личного долга одного из супругов по обязательству по оплате квартиры, возникшему до брака, не является основанием для признания квартиры совместной собственностью супругов.
3. Компенсация возможна, но с оговорками. Если в браке за счет общих доходов супругов погашен личный долг одного из супругов, возникший до брака, то второй супруг может требовать возмещения половины потраченных средств. Однако надо доказать факт несения расходов за счет общих средств.

При подготовке к такому судебному спору необходимо тщательно собирать доказательства о том, кем, когда и на какие средства оплачивалось имущество. Игнорирование этого — может привести к нежелательным последствиям.

Почему это важно для вас

Рост числа разводов в России — не секрет. По данным Росстата, в 2024 году распалось более 40% браков, а имущественные споры становятся все более острыми, особенно среди предпринимателей и тех, кто инвестирует в недвижимость. В подобных спорах, с учетом их сложности и неоднозначности, незнание правовых нюансов может стоить многомиллионных потерь.

Представляется, что в условиях роста цен на недвижимость и увеличения числа инвестиций, такие споры будут учащаться, поэтому предпринимателям, покупающим жилье до брака, но оплачивающим и оформляющим его позднее, следует быть готовыми к возможным претензиям.