Инвестор в туризме может чувствовать себя спокойно

Почему этим занимаюсь? Наверно, эта склонность в моем характере — мне всегда нравится решать то, что другие решить не могут. Если есть беспорядок — туда надо прийти и навести порядок.

Про применимость законодательства и немного про себя

Я считаю, что законодательство должно быть применимым, любому предпринимателю должно быть комфортно при работе с правовыми актами. И поскольку работала сама как владелец объекта загородной недвижимости, не только как юрист, я пропустила через себя все то, что чувствует любой инвестор. Земельное, градостроительное право — сложные, объемные, тяжелые, конструкции, которые базируются на кодифицированных нормативных правовых актах. Захотелось людям помочь разобраться. 

Я достаточно давно на стыке недвижимости и юриспруденции — начинала с компании, которая работала в области коммерческой недвижимости и занималась логистикой, производственной складской недвижимостью. 

Мы много работали с логистическими операторами, «сажали» крупные компании с большим потоком, подбирали землю, работали с первичными землеотводами, согласовывали решения. Потом я в жизни перешла к дауншифтингу и сделала необычную вещь — ушла в социальную сферу, организовала детский лагерь. Это продлилось недолго, меня снова вернули в историю с правотворчеством — создавать правовой каркас детского отдыха, детского туризм а. Чем я и занималась какое-то время. Потом снова возвратилась в сложную историю с правовым обеспечением туризма на природных территориях, на сельских. Городские территории более понятные, поэтому здесь меньше противоречий. 

Пройдя практику/теорию в бизнесе и как юрист, поняла, что нужно получить еще несколько образований — взяла дополнительные специализации по кадастровому делу, лесному, градостроительному праву, потому что это знания о природной территории. Сложность (если сравнивать с городом) состоит в том, что задействовано несколько видов права, они наслаиваются и часто есть противоречия. Вот и разбираемся, пашем непаханое.

Про интерес к сфере туризма 

Я застала первый бум интереса к туристической сфере, когда строились безумные кирпичные поселки — они стояли, потом продавались, перестраивались и так далее. Вся эта история проходила на моих глазах — формирование законодательства; те самые проблемы отводов; противоречия, конфликты, которые приходилось наблюдать.

Первый активный спрос на туризм в России пришелся на 2014-2015 годы, такой бурный, как сейчас — в период пандемии и санкционный. В 2014 году ярко проявился вектор, ориентированный на внутренний туризм, людям стала интересная своя страна. А где же мы, собственно говоря, живем? Можно ли здесь ездить отдыхать?  О, у нас так красиво, у нас столько всего есть, может быть, есть и то, что предложить людям?

Сфера гостеприимства тогда очень отставала по инфраструктуре. Но деваться некуда — все поехали внутри, хотят на природу, хотят вырваться из городских стен и здесь мы наблюдали взрывной рост не только внутреннего туризма, но и туризма природного. 

Сейчас пока еще существует дефицит средств размещения в России — людям приходится далеко заранее бронировать размещение, что по нормальной цене получить нормальные условия отдыха. В такой ситуации мы еще не подошли к разговору о правовых статусах размещения.

То есть, история сложная, интересная и в связи с таким спросом в туризм пошел инвестор — тот, который со стороны и никогда не имел ничего общего с недвижимостью. И тот, который работал в другом сегменте, например, в загородной недвижимости, и теперь переходит в туристическую недвижимость. Здесь же другие виды недвижимости — спортивная, развлекательная, санаторно-курортная. Многие инвесторы приходят из жилой недвижимости — инвестируют имеющиеся средства в туристическую отрасль.  Очень активный рынок.

Про перспективы внутреннего и въездной туризм

Когда появятся новые внешние возможности, внутренний туризм не только не остановится, а у нас добавится еще и въездной туризм и въездной поток, который сейчас у нас немножко просел. Люди полюбили свою страну, подрастают дети, которым нашу страну показывают уже иначе.  Уже нет той токсичной печати 90-х, когда прививали, что вот здесь плохо, а вот там за границей — там все вкусно. 

Наверно, ни одна страна не даст такого набора впечатлений и возможностей совмещать разные виды отдыха — активный, пляжный, сплавы, лакшери-отдых, отдых эконом-класса, отдых комфорт-класса и так далее (личная такая терминология, градация). Я думаю, что инвестор может себя чувствовать абсолютно спокойно, это надолго. Почему?

Про меры государственной поддержки 

Во-первых, государство помогает и этот объем помощи нарастает — она есть финансовая и нефинансовая.  Есть еще история взаимодействия субъекта и органов местного самоуправления с инвестором, и она тоже развивается.

Меры господдержки зависят в том числе от типа объекта и здесь есть градация по поддержке сразу нескольких типов объектов. Есть строительство крупных курортов, их проектирование, например, проект «Пять морей и озеро Байкал» — крупные, амбициозные, целые курортно-туристические агломерации, которые доля сегодняшней России беспрецедентны. Очень надеюсь, что все будет реализовано именно так, как проектируется. 

Вторая история это, конечно, гостиничный бизнес и Постановление правительства РФ №141 о льготном кредитовании гостиниц с номерным фондом более 120 номеров. 

Про малый бизнес и туризм в природной среде

Дальше мы говорим о сегменте малого и среднего бизнеса, как раз о развитии туризма в природной среде. Прежде всего, это некапитальные модульные средства размещения или я их еще классифицирую как аналог старых турбаз в современном исполнении. То есть если раньше были модульные щитовые домики (те самые советские, многие их помнят), то сегодня это модульные некапитальные средства размещения и турбаза как вид гостиницы. Про глэмпинги отдельно скажу, что считаю эту тему раздутым пузырем. В хорошем исполнении — да, отличная быстрая альтернатива, если он качественный.

Следующий сегмент касается сельского туризма и агротуризма. Подчеркну, что это разные виду туристического отдыха, потому что определение в законодательстве поменялось, слава Богу. Законотворцы расширили понятие сельского туризма и теперь это не только то, что фермер непосредственно делает, но и в целом туризм на селе — гостевые дома; объекты, которые могут быть построены не на землях сельскохозяйственного назначения; аграрные объекты, которые вовлекают туристов в свою деятельность и строят дополнительные туристические объекты. 

Сюда же относятся туристические крупные проекты в Краснодарском крае, Крыму — это большие красивые объекты. Отдельно стоит туризм в малых регионах, для муниципалитетов которых туристы — единственная возможность привлечь средства, продать сувенирную и фермерскую продукцию. То есть, создать аттрактор, куда поедет турист. 

Все эти виды я описала очень схематично и для каждого из них в есть свой набор мер поддержки, если мы говорим о субсидировании.  Но здесь, наверно, не стоит испытывать иллюзий, а надо помнить, что любая господдержка — это небольшая помощь только когда ты уже стартовал. То есть, если инвестор считает, что, получив средства и завтра построив 10 шатров, турист к нему сразу поедет и ничего делать не придется — нет, так не работает. 

Про непрофильные базы отдыха

Если инвестор рассматривает советские непрофильные базы отдыха — это интересный, но очень сложный с правовой точки зрения актив.  В основном это земли либо лесного фонда, либо земли, оформленные по старым правилам и не совпадают с требованиями сегодняшнего законодательства, что создает противоречия. Или это старые строения, которые перестроить/ реконструировать не всегда можно, а только отремонтировать. Потому что раньше законодательство позволяло поставить объект прямо у воды, а сегодня этого сделать нельзя и придется демонтировать. Тем не менее, с моей точки зрения такой объект остается  недооцененным и очень перспективным. Поэтому старый объект покупать рекомендую тогда, когда ты готов к реализации в долгую — потребуется длительная упаковка, детализация; понимание, куда его двигать и как правильно докрутить с точки зрения инвестиционной привлекательности. 

Что касается построить «с нуля» — это будет быстрее и часто проще. Если инвестор берет участок земли на первичном рынке, то придется работать с субъектом и органом местного самоуправления по образованию объекта. Инвестору предстоит демонстрировать свою добросовестность и создавать инвестпроект, который надо защитить. 

Если покупать объект на вторичном рынке и строить «с нуля», то сразу скажу полезную фразу — продавцы все врут и всегда будут врать, просто одни врут осознанно, а другие нет. Здесь мы сталкиваемся с проблемой верификации информации, которая размещается, то есть,  с необходимостью ее проверить. Даже в том случае, если объект взят на торгах, тоже нет гарантии, что он будет соответствовать заявленным характеристикам.  «Природный кодекс» не единожды сталкивался с искаженной информацией, которую загрузили на сайт торговой площадки.

Про коммуникации к туристическим объектам

По-разному обстоят дела с подводом коммуникаций к землям, чтобы строиться и чтобы дальше обслуживать. Ситуация зависит от того, какое у туристического объекта состояние в локации, какие мощности у ресурсоснабжающей организации, дадут ли они их легко или придется ждать какое-то время. То есть, в любом случае этот процесс технологического присоединения и оформления занимает время. «Плюс» зависит от того, какой объект строится — маленькая фермочка или частный гостевой дом, когда понятно, что мощности есть и физическое лицо их может получить и сдать в аренду.

Другое дело, если речь идет о тяжелой гостинице с бассейнами, когда требуются колоссальные мощности на потребление и нужно тянуть отдельные инфраструктурные ветки. Нормальные проектировщики при сборке проекта на предварительной стадии, оценивают время подключения к энергосетям, газификации, прокладки дорог, провода интернета, строительства отвода — ни один проект без этого не начинается, безусловно, финансовая модель должна включать эти расходы.